如今，隨著經濟水平的提高，越來越多的家庭移民到美國生活。對於壹些第壹次來美國的朋友來說，選擇城市是壹件很頭疼的事情。在美國眾多城市中，很多人不知道選擇哪個城市買房。
中國人去美國買房，首選的地方主要在洛杉磯、舊金山、紐約、波士頓。
美國城市有具體的房產參數，比如住宅均價、平均房齡、平均居住面積、平均單價、學區分數等。這些房產參數將是選擇城市的重要依據。
華人最多的地區是美國的大城市，僅次於紐約。這裏環境優美，溫帶海洋性氣候，壹年四季都很溫和。沒有特別炎熱的夏天，也沒有嚴寒的冬天。雖然空氣質量不是美國最好的，但和中國現在的霧霾情況相比，絕對是天壤之別。這裏華人社區多，華人數量大，新移民在生活習慣上可能更容易融入。而且這裏貿易經濟發達，是美國最大的石化、海洋、航天、電子產業基地，就業機會相對較多。
因為美國擁有世界上最好的教育，現在每年在美國留學的中國學生人數超過65438+萬。因此，與此相關的房地產需求是非常巨大的。大部分中國人買房都要考慮教育需求，為即將赴美留學的孩子做打算。因此，擁有教育資源的城市和地段成為中國人在美國買房最受歡迎的地區，如紐約、洛杉磯、舊金山、亞特蘭大、休斯頓、西雅圖、拉斯維加斯等中國人買房較多的城市。
中國人去買美國房產，既有投資也有自住，還有壹部分是為了教育和退休。紐約是美國最大的城市，也被稱為“世界之都”，直接影響著全球的經濟、金融、媒體、政治、教育、娛樂和時尚。作為美國的金融中心，非常適合從事股票和證券的工作者居住，大部分移民都會選擇紐約。
可以說，近年來，隨著中國人對美國文化的逐漸了解，城市不再那麽神秘，中國人對美國的了解也越來越多。無論是在洛杉磯、舊金山、芝加哥、西雅圖等地，如果不知道如何選擇，可以去當地看看自己想留在哪個城市發展，然後從各種需求出發進行比較。
第二步確定買房的財務計劃
現金買家和貸款買家需要不同的準備文件。
如果妳是現金買家，妳需要準備的文件:
1.有效護照和簽證(沒必要，不去美國可以授權經紀人購買)。
2.在境外銀行開戶(不壹定在美國，但建議在金融發達、無外匯管制的地區，如香港、新加坡、日本、歐洲國家)。
3.兩個月銀行存款證明(銀行賬戶可以在美國、香港、臺灣省、澳門、日本、新加坡等。，但不能是國內銀行賬戶，存款證明上必須寫明每筆存款的來源。兩個月以上的存單，不需要說明存款來源)。
如果妳是買家，妳需要準備的文件:
1.有效護照和簽證(沒必要，不去美國可以授權經紀人購買)。
2.國內收入證明；
國內工資單:顯示借款人每月的人民幣收入和今年迄今的收入；
B.雇主提供的收入證明信:該信應註明借款人的職位、月/年收入和在公司服務的開始時間。這個證明信需要用人單位人事部門蓋章。註:貸款銀行可要求借款人提供過去三個月存入銀行賬戶的工資記錄。
3.國內信用/信用記錄；
A.如果借款人在美國有社會安全號(SSN)，則檢索借款人在美國的信用記錄；
B.如果借款人沒有美國的社會安全號碼，要求借款人提供以下四條信息，國際信用調查公司將與國內銀行和電話公司核實是否按時付款:
*電話號碼
*銀行借記卡(即借記卡)
*銀行信用卡(即信用卡)
*銀行賬號
4.在海外銀行開立的賬號；
不壹定在美國，但是建議在金融發達，沒有外匯管制的地區，比如香港，新加坡，日本，歐洲國家。
5.兩個月銀行存款證明。
銀行賬戶可以在美國、香港、臺灣省、澳門、日本、新加坡等地。，但不能是國內銀行賬戶，存款證明上必須寫明每筆存款的來源。兩個月以上的存單，無需說明存款來源。
選擇房子看房子
確定美國房價的範圍
在找房子之前，妳首先要知道妳能付得起多少錢。如果妳沒有房價的5%現金作為首付，最好不要急於買房。壹是因為貸款難貸，拿不到好的利率。二是防止房子被銀行沒收，以防錢收不回來，貸款不能按月還。對於國內的買家，目前大都會采用全款現金支付的方式。在這種情況下，買方不僅要在其美國銀行賬戶中有足夠的定金存款，還要保證在房屋過戶時其美國賬戶中有足夠的余額。否則壹旦因為資金不到位而無法收房，將無法拿回其押金，損失巨大。目前國內向國內購房者提供美國住房貸款的銀行，通常要求最低首付為房價的35%，所以買房前根據資金情況確定房價區間非常重要。
決定在美國哪裏買房
中國人說很多很多很多，美國人說位置，位置，位置。其實位置很重要。這是壹條適用於任何地方的規則。
美國有不同的社區，社區之間的房價也有差異。壹般來說，完全是獨棟別墅的小區房價會比公寓樓小區貴。妳買房子花了多少錢，妳鄰居的收入也在這個範圍。
如果說學校是妳選房子的壹個重要因素，那麽房子部分就顯得尤為重要。美國的公立教育有嚴格的學區劃分機制。從小學到高中，學生只能在自己居住的學區上學。由於學校經費和師資質量的差異，有好學區，也有差學區。好的學區房房價也比較高，會更值錢。
對於很多來自中國的中國留學生來說，由於沒有美國綠卡或公民身份，他們通常需要選擇在私立學校就讀。雖然很多英文的房屋搜索網站都有美國高中的基本信息，但是要了解這些學校的具體情況，尤其是私立學校，需要花費大量的時間和精力去看各種英文網站。
美國住房單元的選擇
美國的房子大致可以分為獨棟住宅、聯排住宅和公寓。從投資的角度來看，獨棟別墅最有價值，其次是連體別墅，最後是公寓。
嚴格來說，公寓不是戶型，而是壹種住房組織形式。當妳購買前兩種類型的公寓時，妳將房子和土地壹起購買，而當妳購買公寓時，妳只獲得妳居住的單元，屋頂和土地都不屬於買方。因為公寓的共用面積比較大，所以維修管理費比聯體別墅高。獨棟別墅的小區管理成本低，但是需要妳定期割草清理院子，相對麻煩。
房子的朝向和地形對以後居住的舒適度影響很大。偏愛風水的購房者在選擇房型時也可以酌情考慮。
選擇美國經紀人
在美國買房，買賣雙方在大多數交易中都需要持牌經紀人的參與。經紀人的水平直接影響妳能否拿下喜歡的房子，以及價格的波動。經紀人在為客戶服務時，可以是買方的經紀人，也可以是賣方的經紀人。在美國二手房交易中，房產交易完成後，賣方必須向經紀人支付交易價格6%的傭金，由買方和賣方經紀人平分。買方不必向經紀人支付任何傭金。在選擇券商時，壹般需要註意以下幾點:
1.持證與否:美國經紀人必須持證，即必須通過官方考試才能獲得營業執照。各州的法律法規不壹樣，各州的經紀人執照也不壹樣。妳必須持有當地執照才能出售當地房地產。在選擇經紀人的時候，壹定要選擇有執照的經紀人。
2.經紀人經驗:毋庸置疑，經紀行業的經驗很重要。在選擇經紀人的時候，需要了解經紀人的經歷、經驗和評價。可以和多個經紀人溝通，選擇更有經驗的經紀人。經紀人各有專長，不同地區的經紀人對各自地區的信息了解會更快更深入。
3.經紀人的態度:經紀人的人品，對客人尊重與否，敬業與否，很多時候都可以從談話中得知。經紀人的態度會對交易過程是否順利愉快產生影響，甚至會影響到買家的利益。
4.經紀人溝通的說服力:在購房過程中，協商房價、房屋維修等事宜，往往是協商的條件之壹。壹個說話沒有說服力的人，很難勝任。光說是不夠的，還要寫。即使妳的代理人能分辨出死人是活的，他也能壹下子說服賣家的代理人，但賣家的代理人不壹定能說服賣家。這個時候，妳的經紀人就會發揮她的寫作能力。寫出妳報價的理由，發郵件給賣家代理。賣家代理只需要打印出來給賣家看，或者直接把郵件轉發給賣家。
美國經紀人的服務範圍
1.買方代理最大程度代表買方利益，依法對妳完全忠誠。同樣，賣方代理人代表其雇主和賣方的利益。
2.買方代理將為您預選房產，並為您提供大量關於該房產及其所在城鎮的相關信息。
3.買方經紀人將與賣方經紀人進行互惠交流、磋商和談判。
買方代理會幫妳預測妳購買的房產的市場價格，幫妳建立買賣的談判策略。
買方代理會幫妳聘請各方面的專業人士，包括房產律師、銀行貸款、各種驗房專業人士。如建築結構檢驗、蟲害檢驗、油漆鉛檢驗、氡氣檢驗等。根據不同州的法律，如果要求在馬薩諸塞州出售的房產需要解決這些潛在的問題才能出售。這是壹部保障居民健康的法律。
6.買方和買方代理人簽訂的雇傭合同將確保買方代理人全心全意地幫助雇主，直到買賣成交並獲得其勞動報酬。
7.美國經紀人的工作範圍比國內中介大很多。買房時除了上述服務外，還可能涉及以下房地產相關工作:
*充當按揭貸款；
*代理收租；
*代理房地產交易；
*代理房地產拍賣；
*為房產價值占壹半以上的企業做拍賣代理。
值得註意的是，經紀人不是律師，不能給用人單位提供法律咨詢，也不能從事產權審查的業務。合同都是統壹制定的，經紀人不能隨便起草更改，否則就是違法，會受到處罰。
提議買房
查詢美國住房信息
當妳選好滿意的房子後，接下來要做的就是準備報價合同。
首先，經紀人會為妳全面查詢相關信息，比如這套房產的上市歷史、市場分析、市場統計以及政府預計的計稅價格。房產掛牌歷史:房子之前的交易次數，每次的價格，以及什麽時候。這次房子上市多少天了，價格下調了嗎？賣家賣房子的原因。如果賣家之前的進價低，這次出售只是賺多少錢的問題，那麽就有更多的議價空間。如果房子剛上市，或者價格剛降，或者不急著賣，議價空間小。
市場分析:因為條件差不多的房子在不同的地段，房價相差很大，所以所謂的市場分析，其實就是看同壹小區同壹時間(6個月內)類似房子的銷售價格。如果能找到同樣大小，同樣數量的臥室和衛生間，同樣地下室的房子，那就太理想了。否則就要調整價格或者去更遠的地方找類似的房子。
市場統計:美國各大房地產協會每月都會公布賣房統計數據，其中壹項就是房子所在郵編內的賣價與要價的平均比例。經紀人會參考這個比率的平均值來報價。
政府預估計稅價格:這是地方政府為了確定房地產稅，對房屋和土地的估價。總的來說，這個數據還是比較客觀的。在賣方市場中，房屋的買賣價格可能高於估計的計稅價格。在買方市場中，房屋的買賣價格可能低於估計的計稅價格。同壹時間同壹小區，如果其他房子的要價低於預計計稅價格，妳想買的房子要價高於預計計稅價格，說明要價偏高。妳可以在這個基礎上和賣家討價還價。
美國購房報價及定金支付
報價合同還應註明定金。這是買方在報價的同時給買方代理公司的壹筆錢。如果買方無正當理由單方面撕毀購房合同，定金將被沒收。定金越多，買家越有誠意，賣家越放心。大多數公司規定押金不得少於5000美元。為了保護自己的利益，賣家會要求更高的定金。壹般固定金額為報價的2%至3%。
美國購房報價合同附加條款
除了確定報價和定金，經紀人還會幫妳選擇壹些附加條款，保證妳在必要的時候可以合法解約，拿回定金。以下是常用的附加條款:房屋檢查、氡氣檢查、白蟻檢查:在報價合同中，可以附加這三項檢查的附加條款。有效期通常是7到15天。在有效期內，買方有權以任何檢驗不合格為由取消合同或要求賣方支付維修或處理費用。
評估和貸款審批:報價合同可以附加兩個附加條款:評估和貸款審批。有效期壹般為15天。但由於前幾年次貸的影響，銀行比較挑剔，房屋估價低於合同售價，影響了貸款審批。為保險起見，貸款審批附加條款的有效期可延長至20天。
房屋檢查中應註意的事項
驗房是報價合同不可缺少的附加條款之壹。買賣雙方簽訂購房合同時，買方做的第壹件事就是邀請有執照的驗房師來驗房。檢測費由買家支付，價格視房價而定，壹般幾百元。房價越高，檢測費越貴。通常，房屋檢查需要大約兩到三個小時。購房者在驗房的時候最好跟著驗房員，這樣可以學到很多東西。
第五步移交和轉移
房產過戶是美國房產交易的最後壹步，買方有權選擇過戶托管公司，以確保買方獲得合法產權。如果不知道找誰，代理會推薦給妳。在房地產交易中，買賣雙方訂立的產權過戶條款交由第三方即過戶托管公司監督執行。
轉賬托管人是壹個獨立的中間人，負責保管所有與交易有關的資金、指令和文件，包括存款、新增貸款和貸款文件，是交易各方遵守指令的橋梁。轉讓受托人將檢查產權歷史，以查明賣方確實擁有產權。歷史最長的有40到60年，每個州都有自己的規定。如果發現問題，必須先解決問題，才能過戶。
在美國購買和轉讓前的準備
過戶前壹周，貸款購房者必須落實住房貸款。如果房貸利率還沒有鎖定，就要馬上鎖定，以免來不及辦理過戶。還有，根據轉賬公司給的轉賬費用清單草案(HUD-1)，準備好轉賬費用，告知銀行何時需要多少。過戶前幾天，買方代理會針對驗房發現的問題，向賣方代理索要維修單。壹般的維修應該有90天的保修期，維修單也可以作為保修憑證。過戶前買家還要再檢查壹遍房子。除了看到需要修的都修好了，所有設備運行正常，賣家該留的東西都在，水電煤氣表的數字都要記錄下來。
如果發現東西沒修好，過戶的時候壹定要和賣家協商。過戶前壹天，過戶公司會給出準確的過戶費用清單，買家可以根據清單上的過戶費用在銀行開現金支票。現金支票可以開給買家本人，也可以在反面寫上轉賬時付給轉賬公司。過戶時，妳還應該帶上個人支票。如果實際轉賬費用超過現金支票，妳應該開另壹張個人支票來補足。
美國購房過戶費用明細
過戶費由五部分組成，即貸款相關費用、貸款銀行預付款、中間賬戶預扣、產權相關費用、轉讓稅和產權登記稅。各種費用加起來1%到房價的2.25%，還不包括貸款首付。與貸款相關的費用:
1.貸款人要求提前支付的項目。
2.預支壹個月的貸款利息。
3.壹年家庭保險
4.存放在貸方的準備金。
5.代扣兩個月的住房保險費。
6.代扣兩到七個月的房地產稅，視轉讓月份而定。
7.與產權相關的費用(產權費用)
8.轉托管公司結算費用
9.物業檢查費(查冊)
10.銀行財產保險(產權保險貸款人的保險範圍)
11.業主保險
12.公證和其他費用
13.政府註冊稅和過戶費用。
14.錄制費
15.市/縣房產證過戶稅/印花稅(市/縣稅/印花稅)
16.州轉移稅(州稅/印花稅)
17.州記錄稅
轉讓費清單上也會有POC這個詞，意思是在成交之外支付的，比如驗房費等。白蟻檢查費壹般在過戶時繳納。房屋保險可以提前繳納，也可以在過戶時繳納。
美國購房過戶資料
在美國轉移財產的時候，要帶上有效證件，比如駕照或者帶照片的身份證。外國人攜帶護照。妳還應該帶上銀行開的現金支票和個人支票。壹般轉賬需要壹個小時，主要做的就是簽字付款。過戶公證首先辦理過戶結算單，無異議的，買賣雙方簽字。簽字後，買方將支票交給轉賬公證人，後者復印所有簽字文件，並給簽字人壹份復印件。最後，賣方把鑰匙交給買方，房子就是買方的了。