現在征地多少錢？征地補償費和安置補助費是如何計算的？我們村怎麽樣？

壹、問題的提出1。以土地平均年產值作為計算土地補償的標準，違背了以市場價值確定補償金額的要求，是不科學、不合理的。根據我國現行《土地管理法》第四十七條的規定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費和地上附著物及青苗補償費。土地補償費為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。安置補助費按照被征收耕地數量除以征地前各被征收單位平均占用耕地數量計算。從我國現行土地管理法的規定來看，計算征地補償費的依據是農用地年產值。眾所周知，年產值是作物產量和價格的函數，其水平受所在地區農業生產條件和社會經濟條件的影響，與征地位置等地價因素無關。[2]而且近年來農產品價格不斷下降，按照法定標準計算的補償標準根本不能解決失地農民的長遠生計。從理論上講，土地補償費的確定與征地位置、區域經濟發展和區域基礎設施條件密切相關，而與土地年產值的相關性不明顯。總的來說，現行法定征地補償標準與土地市場價格相脫離，嚴重損害了農民權益。2.地上附著物和青苗費的補償標準由政府制定，造成補償偏低，極大地損害了被征收人的利益。根據我國現行《土地管理法》第四十七條的規定，地上附著物和青苗費的補償標準由省、自治區、直轄市人民政府規定。按照規定的標準進行補償，往往導致補償不足，極大地損害了被征地人的利益。從我國目前的實際情況來看，要麽壹些地方的省、自治區、直轄市人民政府根本沒有規定地上附著物和青苗費的補償標準，而是授權市、縣人民政府自行規定；要麽雖然規定了補償標準，但往往長期不修改，與地上附著物和青苗費的實際價值反差很大。如2005年洛陽市洛龍區政府組織的被征地農民拆遷過程中，根據洛陽市政府(1997)71號文件，即《洛陽市建設用地上地面附著物補償標準》，磚混結構房屋實際價值為1000元/平方米。眾所周知，在我國的房屋拆遷補償制度中，出發點也是基於政府制定的標準。對於這種不合理的補償制度，2001修訂的《城市房屋拆遷管理條例》明確，貨幣補償的金額應當根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。無論上述規定在實踐中如何執行，該條款至少從制度層面實現了補償標準向市場價值的回歸。同理，農民的房子是有價值的，衡量其價值最公平的方式就是市場。任何機關制定的標準都比市場決定的價值更公平，更容易被接受。3.法定補償標準低，與土地實際價值反差大。被征收人應享受的利益被強行上繳給公眾。集體土地是農民的集體財產，其價格是市場經濟條件下土地所有權的市場價格。公平合理的征地補償應以等價交換為原則，按照市場價值對農民進行全額補償。市場價格不僅包括土地本身的價值，還包括土地的升值幅度。實踐中，政府向農民征收土地時，按農業收入支付土地補償費和安置補助費，但向社會拍賣時，按土地市場價格交易，增值達到幾十倍甚至上百倍，形成巨大的價格差距，農村集體土地所有者不分享土地流轉後的增值。至於其中的原因，有學者認為，集體土地的市場價格由兩部分組成:壹是農地前三年平均純收入資本化形成的“影子價格”，即“土地本身的價值”；二、“城市化”後的“自然增值”，國家要補償“土地本身的價值”，自然增值部分要上繳給公眾。[3]土地的“自然增值”是早期經濟學家(約翰·米爾和亨利·喬治)使用的壹個術語。馬歇爾經濟學原理開創的外部性理論出現後，認為這是經濟活動的外部性所導致的外部收益(對土地供給者而言)或外部成本(對土地需求者而言)。是因為土地周邊的用地活動輻射改善了區位，使其獲得外部經濟效益，從而擡高了地價。所以，所謂的“自然升值”，按照外部性理論，只是壹種外部經濟效益。經濟活動中的外部性隨處可見。比如北京建了城鐵，城鐵沿線的房價就漲了；這種收割外部經濟利益的例子比比皆是，而這些“外部增值”並沒有“歸公”。為什麽農民土地獲得的外部收益要“以更高的價格返還給公眾”？[4]這種“漲價部分要上繳公家”的想法，完全是無視農民的財產權利。二、原因分析1。計劃經濟時期長期不合理的城鄉政策，沒有把農民作為市場經濟的參與者、分享者和受益者，形成了歧視農村土地權利的觀念，沒有把土地當作商品，決定了補償計算標準的單壹化和歷史上高度集中的計劃經濟體制，形成了忽視城鄉差異的“以城市為中心”的價值取向:國家公平。在計劃經濟背景下，農民既不是市場的參與者，也不是社會發展的受益者。在土地征收過程中，政府往往以低補償費獲得土地，然後以高轉讓費出讓給市場。但國家並不認可征地補償款的這種巨大升值，也不允許失地農民從中獲利。[5]這種計劃經濟時期以城市為中心的價值觀念，至今仍影響甚至主導著我國現行的征地補償制度。從社會發展的角度看，農民集體土地轉為建設用地的過程，應該是農民分享城市化和工業化的過程，應該有利於縮小城鄉差距，而不是擴大城鄉差距。2.目前，法律規定的農村集體土地所有權是壹種不完全的權力，農民手中的土地承包經營權是壹種虛構的土地使用權，農村土地價格不受市場規律支配。現行憲法第十條第四款被我國憲法修正案1988修改為:“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”集體土地使用權的有限流轉是從憲法層面得到承認的。隨後《民法通則》第80條、《土地管理法》第43條、第44條、《土地承包法》第32條都對集體土地使用權、經營權的轉讓作出了進壹步的規定。國務院2004年6月65438+10月65438+8月發布的《關於深化改革嚴格土地管理的規定》規定:在符合規劃的前提下，可以依法出讓村莊、集鎮、建制鎮農民集體所有土地的建設用地使用權。雖然憲法規定我國土地分為國有和集體所有，但實際上集體土地所有權是壹種不具有完全權能的權利。農村集體土地的最終處置權屬於國家，集體所有人沒有流轉土地的權利，屬於集體的土地收益註入國庫。[6]農民手中的土地雖然是稀缺資源，但它本身並不遵守市場規律，也不具有均衡價格。政府的定位應該是土地資源的維護者和監督者，但實際上卻成了博弈的參與者。農民已經開始意識到自己擁有的土地蘊含著任何商品都無法比擬的價值，想要分享這部分收益的欲望勢不可擋。政府應該做的是成為集體土地進入壹級市場的遊戲規則制定者，為其提供規則，通過征收土地流轉稅和土地增值稅實現利益共享，進而達到實現公共利益的目的。[7] 3.傳統的土地征收制度是在計劃經濟體制下建立的，其補償標準與相應的就業安置有關。然而，在市場經濟體制下，傳統的征地補償標準已經不能滿足農民生存的需要，就業安置在現實中遇到了很大的挑戰。在計劃經濟時期，農民可以通過征地成為“城裏人”，大多數農民願意接受農村轉非農的安置方式。隨著市場經濟的快速發展，這種安置方式已經不再具有吸引力。目前，大多數地方都選擇貨幣安置作為主要方式，即壹次性發放安置補貼，讓農民自己找工作。但在貨幣安置過程中，政府出錢壹次性買斷的“強制購買”把農民踢走了，引起了農民的極大不滿。[8]失地農民由於受教育程度低、缺乏就業技能，在就業中處於明顯的劣勢，容易陷入失地失業的困境。此外，貨幣安置側重於失地農民的即期生活安排，與社會保障制度不同步。因為安置補助低，不能有效地解決問題。在再就業困難、社會保障沒有足夠資金支持的情況下，失地農民容易對未來生活產生擔憂，導致社會不穩定。[9]第三，他山之石1。西方實行市場經濟的國家，對土地使用有嚴格的規劃控制，土地征用屬於改變規劃。根據信賴保護原則的要求，規劃的變更應當建立在公平補償的基礎上。基本上，西方市場經濟發達國家實行嚴格的土地用途管制制度。美國是世界上最早實行土地用途管制的國家。20世紀50年代後，隨著美國城市化進程，美國各州要求地方政府通過法律控制城市發展規模，保護優質農業用地，如劃定城市增長線、分期分批開發、控制建築許可總量等。英國的土地利用嚴格遵循其城鄉規劃法，將耕地保護納入規劃法的約束，以謀求土地利用的整體效益。法國在1960年頒布了農業指導法，隨後成立了土地整理和農村安置公司，負責土地整理和維護農業用耕地。法國將農田納入農業區環境保護範疇。規劃土地，以決定哪些土地可用於非農業建設，哪些土地預留給未來的城市發展。對於劃入農業區的土地，保證在土地規劃公布後至少10年內不會受到非農建設的威脅，鼓勵投資農田。[10]變更土地規劃本質上違背了行政信賴保護原則，損害了行政相對人對行政行為的合理預期。因此，行政機關應當履行賠償義務，填補利害關系人的失信。2.西方市場經濟國家和地區的土地以私人所有為主，土地市場相對成熟。征收補償標準市場化特征明顯。私有土地是西方市場經濟國家私有財產制度的重要組成部分，個人對所擁有的土地擁有完全的占有、使用、收益和處分的權利。當然，國家可以為了公共利益強制購買私人土地，這就是我們所說的土地征用。這種強制銷售與壹般商品銷售的區別在於國家的強制收購權，但就收購價格而言仍是正常的市場交易價格。在美國，最高法院在確定賠償標準時，通常會根據公平的市場價值評估財產所有者的損失。公允市值[11]是美國最重要也是公認的估值方法。根據日本憲法第29條第3款，土地征收需要補償所有損失，即補償被征收財產的壹般市場交易價格。[12]德國基本法第14條第3款規定，補償應“在適當考慮公共利益和利害關系方權益的情況下確定”。換句話說，補償應該與財產損失相平衡，計算依據是考慮被征收財產的價值。這裏的關鍵是流通價值(市場價格)。通常，全額賠償的依據至少包括:財產安全本身；平等負擔原則；基於市場原則和競爭原則的現有市場秩序。[13] 3.西方市場經濟國家和地區私有產權保護制度發達，被征地人員的參與權和知情權能夠真正得到落實。從賠償範圍看，直接損失賠償、間接損失賠償、物質賠償、精神賠償都是綜合性的。在大多數國家和地區，土地征用者都給予土地所有者滿意的補償，征用補償通常由土地征用費和土地補償金額兩部分組成。其中，土地征收費相當於土地價值，壹般按照征收時的市場價格進行補償；土地補償金額是對因征用土地給土地權利人造成的經濟和其他損失的補償。所以，征不征，怎麽征，怎麽補，怎麽安置，都是獨立於政府的，社會矛盾少，救濟體系完善。在美國，“合理補償”是指對所有人財產補償的公平市場價格，包括財產的當前價值和財產未來利潤的貼現價格。美國的土地征收補償以征收前的市場價格為基礎，充分考慮了土地所有者的利益，既補償了被征收土地的現有價值，又考慮了土地可預見和可預見的未來價值。英國的征地補償包括土地補償，其標準是公開市場地價，此外還有拆遷費和經營損失補償。德國的土地征收補償包括:對土地或其他標的物損失的補償，其標準為征收機關決定征收申請之日土地或其他標的物的轉讓價值或市場價值；補償經營損失，其標準為投資其他土地可獲得的相同收益；補償征用標的物的壹切附帶損失。[14]四。壹些建議1。改革目前不合理的土地產權制度，也賦予了農民改革我國集體土地產權制度的權利。有學者指出，承認農民完成承包地流轉的權利，包括農業和非農業用途的承包地流轉權；農民在非農土地市場流轉土地經營權，在符合土地利用規劃和土地用途管制的前提下，自願選擇各種承包方式和開發方式。【15】與上述觀點不謀而合。壹些學者認為，應該在現有的制度框架內進壹步削弱集體所有制，加強農民的承包權。這種承包權把占有、使用、收益、處置的權利交給了農民，農民成為真正的而不是名義上的土地所有者。這從根本上解決了農民在土地上的權益保護問題，也使耕地保護成為真正的課題。[16]筆者認為，農地產權改革的關鍵是進壹步調整農民與土地的關系，重塑農民作為土地所有者的地位。首先要強化農民的土地使用權，明確土地使用權不僅限於承包經營權，還包括完全的流轉權和收益權，讓農民直接支配土地。其次，消除對農民土地使用權期限的各種概念性和人為的限制。2.盡快制定土地利用規劃法，明確土地利用規劃的生成和變更程序。土地用途管制是指國家為保障土地資源的合理利用和經濟、社會、環境的協調發展，劃定土地使用區域，確定土地用途限制，要求土地所有者和使用者嚴格按照國家土地用途規定使用土地的制度。我國《土地管理法》雖然也建立了相應的土地用途管制制度，但對於土地用途規劃的制定、變更程序以及土地用途規劃變更所伴隨的補償義務等，並沒有可操作性的規定。因此，我國應盡快制定土地利用規劃法，完善土地用途的產生和變更程序，明確土地用途規劃變更的補償義務。3.盡快制定土地征收法，建立土地市場價格為補償計算標準的制度，實現安置方式多樣化。如上所述，世界各國都以土地的市場價值作為補償的計算標準，同時建立完善的市場價格評估機制。如美國的土地征收中，確立市場價值的方法有市場數據或比較銷售法、收益法、替代原則法、開發成本法等。[17]我國承認農民完全的土地流轉權後，勢必會以土地的市場價值為基礎建立相應的補償標準。此外，征地補償的方式應該多樣化。根據日本、德國等國的法律，土地征收的補償方式可以是貨幣補償，也可以是留地補償和替代補償相結合。從目前中國各地的實踐來看，留地補償是壹種非常普遍的補償安置方式。因此，我國應建立多元化的征地補償安置方式。4.扭轉觀念，將失地補償制度與社會保障制度分開。針對失地後農民生活得不到保障、工作難以落實的現狀，許多學者提出，建立失地農民基本生活保障制度，並逐步將其與城市社會保障並軌，是解決失地農民問題的最終出路，並提出將征地出讓收益中的部分資金作為失地農民社會保障的征地調節基金。[18]從形式上看，這種思路似乎是為了解決農民的國民待遇問題，將農民納入社會保障體系。事實上，農民和城市人壹樣，應該享受同等的待遇和保護。不管是失地農民還是其他農民，都應該享受社會保障制度，都不應該用農民的土地補償款來建立所謂的社會保障制度。因此，必須轉變觀念，逐步建立農村社會保障體系，實現征地補償與社會保障制度的分離。根據《土地法》第四十七條第二款可知，土地補償費=該耕地被征用前三年平均年產值×補償倍數。根據當地政府是否制定了統壹的年產值標準，土地補償費的計算公式有以下兩種情況:1。在制定統壹年產值標準的情況下，土地補償費的計算方法依據《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》和《國土資源部關於開展土地征收統壹年產值標準制定工作的通知》的規定，對地區征收綜合地價，所謂統壹的征地年產值標準，是以前三年主要農產品平均產量和價格為基礎，綜合考慮壹定區域內(主要是市縣行政區域內)被征用農用地的種類、質量、等級、農民對土地的投入和農產品價格等因素，計算出的綜合收益值。省、自治區、直轄市人民政府應當制定並公布統壹的市、縣征地年產值標準，征地補償應當同地、同價。統壹年產值標準應設定壹個基準點，壹般每3至5年調整壹次。因此，如果被征收土地所在市、縣有統壹的土地征收年產值標準，從《土地法》第四十七條第二款可知:土地補償費=被征收耕地面積×統壹的耕地單位面積年產值標準×補償倍數。2.在沒有統壹年產值標準的情況下，土地補償費的計算通常是根據統計年報計算考察前三年耕地的平均年產量(或當地政府可根據統計年產量按地區確定年產量)，其中作物價格在考察市場價格和國家報價(包括收購價格和超額認購價格)的基礎上選擇較高的價格確定。而且耕地年產量還應該包括各種作物的主副產品產量。即在沒有統壹年產量標準的情況下，結合《土地法》第四十七條第二款，可以知道土地補償費=耕地前三年平均年產量(含副產品)×平均作物價格×補償倍數。