什麽能打動這種理性的結合？思科房地產部經理張培說:“企業對硬件的關註與10年前大不相同。作為開發商，開發寫字樓要賣什麽，妳應該很清楚。也就是說，寫字樓的開發商在購買或租賃寫字樓時，壹定要清楚自己在想什麽。”
閾值1:位置
選址“4M”標準
“地域、位置、物業，據調研，企業在選擇辦公物業時往往會考慮三個因素。第壹個層次是整個目標區域的發展狀況(區域
開發)，第二個層面更多的是關於具體位置，即辦公物業的選址(選址
選擇)，第三個層次是具體的物業和物業管理(商業設施和。
管理).網絡時代營銷咨詢公司的營銷管理顧問劉朝暉說。
根據國外公司的研究，在區域上，很多公司在選擇辦公地點時會首先關註產業鏈、產業集群、工業區，這是企業在選擇大區域時首先要考慮的因素，比如加州或俄勒岡州。在產業環境的諸多構成中，除了區域內受過教育的勞動力數量和資源外，還會考慮當地政府的支持。
在選址方面，很多歐美企業遵循壹個“4M”的標準，即盡量減少壹次性成本，包括房地產成本、搬遷成本和建設成本；最大限度地降低日常運營成本，包括勞動力成本、運輸、公用事業和稅收；將風險降到最低，考慮各種風險因素，如政府監管、恐怖襲擊、電力供應等；機會最大化，即把公司的選址和搬遷作為公司發展戰略的壹部分。在美國，尤其是新興城市，城市邊緣和郊區新城成為智力密集型企業選擇的區域區位，因為這些地方成本最低，發展空間大。現在美國有200多個新的邊緣城市，聚集了美國大約三分之二的寫字樓，創造了美國70%的新工作崗位。在英國，數十座新城崛起，倫敦周邊有10座新城，成為英國的經濟增長點。
事實上，這些標準中有許多已被國內企業應用於選址過程。
交通堵塞會堵塞商業大道嗎？
目前，交通擁堵壹直是企業的壹大頭痛問題，許多企業都在深深抱怨交通擁堵導致的通勤成本增加、工作效率降低甚至失去壹些商機。壹些人認為，大量商業建築的崛起將對核心商業區的交通造成沈重壓力。這種觀點認為，比如央視新大樓的落戶會加劇交通擁堵，這是壹些企業搬離CBD的原因。中原地產分析師認為，CBD的國茂橋已經成為CBD東三環、長安街、通州乃至亦莊地區的壹大節點。目前，交通擁堵已經成為不爭的事實。央視的入駐將帶動上下遊3000或4000名商務人員進出CBD，交通壓力的增加是必然的。但是北京幾大商圈的交通問題很嚴重，CBD企業不會因為交通問題就搬進中關村等壹些交通不寬松的熱點地區。
目前三大傳統商圈中，中關村和CBD處於建設期。除去房地產開發的影響，路網本身的改造也會增加實際的交通壓力，這個過程是不可避免的。隨著新經濟的快速發展，有很多因素在前期規劃中發生了意想不到的變化，需要在實際建設中不斷調整，包括路網、出入口、紅綠燈、公交站點的整體完善。這是熱點面臨的同樣問題。
白領服裝公司老板苗在中國企業家沙龍上坦言，CBD的交通讓他們很無奈，尤其是高峰期。選擇亦莊的BDA國際企業大道的原因之壹是其便利的交通。亦莊毗鄰京津塘高速和五環路。規劃中的地鐵線直通腹地，公交線路四通八達，比不上CBD。
不過，首都創新經濟課題組負責人、北京信息基礎設施建設有限公司常務副總裁劉誌碩認為，人們太害怕交通壓力了。“沒有解決不了的交通問題——經濟利益驅動。”他以中關村西為例說，“交通不僅要看負面，也要看正面。”。比如中關村西，* * *辦公面積654.38+0萬平方米，加上相關配套面積70萬平方米。在這樣壹個654.38+0.7萬平米的區域裏旅遊真的很不容易，然後妳就能發現這裏面的商機大大增加了。1.7萬平米是什麽概念？1.7萬平方米意味著至少有12到15萬人在這裏工作。幾率有多大？所以要辯證。654.38+0.7萬平方米，意味著壹年至少要消耗654.38+00億元。這是什麽意思？從壹個企業的盈虧平衡點計算，員工消費和企業收入的關系至少是1: 5以上，也就是說員工消費10億元至少會產生500億元的產值，500億元的產值和10億元的消費意味著至少30億元的稅收，這是海澱區財政收入的壹半。這麽大的經濟效益，這麽大的就業機會，我不相信有什麽政府克服不了的所謂交通困難。"
區位選擇中的看不見的手
壹些寫字樓的火爆也和壹些無形的因素有關，比如國際商圈效應。與各行業龍頭企業比肩，能給企業帶來意想不到的拉動和升級效果。以東方經貿城為例，這裏有很多世界500強企業和各行業龍頭企業，包括思科、朗訊、陶氏化學、默克、耐克、資生堂、港交所、摩根士丹利、保誠人壽等。各界精英共同發展，營造了良好的商圈氛圍。
搜狐公司董事局主席張朝陽也表示，搜狐從CBD搬到中關村，主要是基於公司競爭力的考慮和對未來發展的判斷。張朝陽表示，中關村的租金並不比CBD便宜，但對於搜狐來說，除了租金之外，最重要的因素是公司發展到今天的規模，需要高素質的科技人才和創新管理人才，國際標準的軟硬件開發平臺的大力支持，同時希望有壹個兼顧人文需求的辦公環境。作為壹家高科技企業，搜狐認為，要發展成為“百年老店”，應該選擇中國的“矽谷”。張朝陽透露，搜狐回歸中關村後，將在這裏長期發展，利用區位優勢形成“搜狐效應”。
許多辦公室租戶也表示，優美的環境是每個人，尤其是商務人士緩解工作壓力和保持良好心情的重要因素，這使得壹些企業傾向於向郊區化發展。即使必須在商業核心區，很多寫字樓都采用了水景設計，不僅可以調節人的身心健康，還被很多企業家視為財源的象征，而水的繁榮意味著財源滾滾而來；再加上眾多世界500強和各行業龍頭企業，很多商界人士都願意選擇壹塊財富、智慧和機遇相互流動的“風水寶地”。
企業非常重視配套完善程度。
其實選址也意味著對配套設施的考察。優越的地理位置也意味著周邊配套齊全，包括商場、公寓、酒店、商務中心、培訓中心、票務、旅行社、郵局，甚至幹洗店、診所等商業和生活配套。
對於北京的高檔寫字樓來說，設施需要更加符合企業的實際需求，只有提供壹體化的設施和服務，才能上壹層樓。由於跨國公司在北京投資的擴大，跨國公司越來越重視辦公環境的國際化。大公司的國際業務頻繁，外籍員工逐漸增多。寫字樓能否提供完善的五星級酒店、高檔公寓、大型商場、國際學校等國際化配套，也將成為這類企業選址的重點。另外，硬件設施和服務也要與時俱進，才能長期留住租客。周邊業務設施是否齊全，影響公司運營效率；方便代表利益和財富。寫字樓的功能不僅僅是提供辦公場所，更是企業發展的重要平臺。
交通成為熱點地區的普遍問題。
1.道路平滑度
與辦公樓相鄰的道路的暢通程度是交通狀況中最容易判斷的因素，企業可以體驗到高峰時段是否擁堵。通常寫字樓如果位於紅綠燈路口或者公交站點密集的地方，容易堵車，相鄰道路的機動車道和非機動車道不分流，左轉標誌設置過多，輔道設計不合理，也會造成道路暢通性差。
根據我們的調研，臨城主要交通要道的寫字樓交通程度相對較好，在對辦公用戶的抽樣調查中發現，這類寫字樓的交通滿意度相對較高。這是因為城市交通幹道連接不同的城區，方便用戶從不同的居住地來到辦公室。
2.公共交通系統的選擇
壹個企業不得不考慮員工的通勤問題。在調查中，靠近地鐵的寫字樓受到的用戶好評遠多於遠離地鐵的寫字樓。我們發現，依靠公交系統上下班的員工對步行距離的容忍度要高於去公交車站的員工。問卷中，員工上班的寫字樓距離地鐵站500米的評價普遍高於距離公交站步行300米的，有27人。換句話說，如果壹個員工可以選擇走300米坐公交或者走500米坐地鐵，他寧願選擇後者，後者的心理體驗可能比前者更容易。
研究表明，行人影響區域在車站約1220米範圍內，距離車站每30.48米，公交分擔率下降約0.65%。
這就是公交系統對企業員工的重要性，靠近地鐵站的寫字樓優勢很大。特別是在北京交通擁堵無法在短時間內緩解的情況下，北京將大力發展公交系統和軌道交通。壹些有車的員工把車停在地鐵裏，然後坐地鐵上班，這是未來的趨勢。
對公交系統的考察還包括各種交通方式之間的聯運和換乘是否順暢，公交車是否按頻率出現且不易造成擁堵。
3.商業中心和商住混合的選擇。
所謂混合使用，我們指的不是壹個建築的用途，而是壹個地區的土地是否是混合多用途的。很多人認為純商圈可以避免混雜，辦公氛圍濃厚，但實際上，單壹用途的分區人為地、生硬地將有機的人類活動分割開來，比如將居住區、商務區、辦公區分割開來，會造成區與區之間的車流量大、車輛行駛裏程多，以及隨之而來的嚴重交通擁堵。因此，寫字樓雲集、百萬平米商業市場所在區域的交通狀況不容樂觀。
4.易接近
寫字樓的可達性更多的是指建築是否容易被接近。
從距離上來說，是不是近在咫尺，卻要在很遠的地方掉頭？還是有壹個禁止通行的標誌，使它成為壹個很長的路要走？
在安全方面，路標是否非常醒目清晰，人坐在駕駛座上是否會因為樹籬擋住視線而有發生危險的可能？車輛停放或者用戶走過壹些不在公眾視野的黑暗角落？
從心理體驗上來說，垃圾是不是不能放在圍欄的隱蔽處，路過時會變得難聞？樓附近的道路有沒有良好的排水，以免雨雪天氣汙水濺到車上？如果每天都要經過建築工地、商販或給人高犯罪率心理暗示的地方去上班，最容易引起不愉快。
也許，很多企業並沒有考慮這些因素，或者把它們當作均衡條件，但在國際上，這是壹個普遍需要考慮的問題。
——《寫字樓俱樂部》第6期，《北京優質寫字樓競爭力報告》
調查顯示，目前造成客戶對寫字樓客流量評價較低的因素(根據2004年6月北京寫字樓俱樂部優質寫字樓競爭力CRBO客流量調查行動)。
1.機動車和非機動車沒有分開。
在統計中發現，同等級道路的車流量要高於沒有分流的道路，也就是說這類道路附近的辦公交通更加順暢。不過這種流暢度還是比較有限的。據測量，在高峰時間，三環路內主要道路的車速不到20公裏/小時..發達國家解決這個問題有個有趣的例子:舊金山大橋是雙向六車道的橋。1937大橋建成後，經常堵得壹塌糊塗，管理部門花了幾千萬收集解決方案。結果勝出的方案出乎意料的簡單:把橋中間的圍欄變成了可移動的，高峰時段進城方向臨時調整為4-5車道，高峰時段反其道而行之。
2.這條路需要掉頭
在評價體系中，需要掉頭或有平面立交的寫字樓失分比較大，體現在對辦公用戶的隨機抽樣中，不滿意需要掉頭的占問卷總數的13.4%。
3.道路狹窄，給車輛停車帶來不便。
在這個數據的調查中，我們獲得了唯壹的100%的數據——雖然能進入讀者視線、涉及道路狹窄的寫字樓不多，但100%的用戶都表示會造成車輛停放困難。
4.擁擠
道路擁堵的原因有很多。以上三個原因都會造成不同程度的堵車。另外，左轉太多，紅綠燈太長。
5.公共汽車系統不方便
用戶滿意度最高的樓盤幾乎都在地鐵附近，受訪者都表示出站後到樓方便。但超過70%的人表示，如果公交站需要步行500米以上，他們會非常不願意選擇這種通勤方式(地鐵除外)。
6.寫字樓密集，入住率高。
對比數據顯示，在相同數據下，寫字樓密集、出租率高的寫字樓，高峰車流量更小。這提醒企業，繁華的商圈固然好，但選址時也要考慮到未來寫字樓的大型化、集群化帶來的交通壓力，尤其是在道路無法再擴建或者軌道交通疏散受限的情況下。
調查中三個數據的“最多”。
1.最常見的詞——“高峰時段擁堵”在用戶抽樣中出現頻率最高。
2.最純粹的比例——1，000%的用戶都表示路面狹窄會造成停車不便。
3.最有趣的爭吵——有車的用戶會把道路擁堵歸咎於公交車太多，而同壹棟樓沒有車的用戶只是說坐公交車方便，卻抱怨私家車太多增加了道路的負荷，影響了公交系統的質量。
門檻2:成本
企業地產的位置和五年前、十年前有了很大的不同。以前選址首先看的是是否在市中心，其次才是硬件設施。10年前城市發展沒有現在好，經濟也比較落後。地理位置決定了企業的成敗。在好的地理位置，可以展示企業的實力，提升企業的形象。特別是外資企業剛剛進入中國，包括壹些新興的國內企業，企業口碑並不好。首先他們關註的是寫字樓是否能符合企業形象，最後他們看的是運營成本。同時，企業還關註大樓的空調、電力、交通等配套設施。但是現在，運營成本已經被所有企業放在了首位。
“相反，壹個公司在選樓的時候，首先考慮的是運營成本或者辦公成本。離開成本，就不要談妳的樓有多好。這也是公司對股東、對財務報表、對現金流的責任。”壹家跨國公司的部門負責人說。
微軟(中國)公司房地產與采購經理魯治華說:“企業決策者在做決策時應該關註關鍵因素。所以房地產開發商要知道什麽情況下企業會買寫字樓，什麽情況下不會買。最關鍵的壹點是找到企業關註的關鍵點，掌握了這個關鍵，推廣營銷就會事半功倍。”作為企業辦公地點的關鍵點，辦公成本包括很多方面，租金只是其中壹個方面，還包括折舊費、運營成本、人力資本等等。數據顯示，對於京城幾大熱門寫字樓的分布區域，國茂地區的平均入住成本最高，中關村地區略低於國茂，其次是金融街和望京。與上述主要區域相比，亦莊、豐臺、上地等開發區的入駐成本最低，比國貿CBD低20%-30%左右。
北京華夏信達軟件有限公司行政策劃部經理李說，上地是吸引企業的法寶:“我們選擇上地最看重的是它的成本誘惑。對於壹個創業型企業來說，如果沒有雄厚的資本，成本將是最關鍵的因素。比如在中關村核心區花500萬，只能租3年，但在上海可以租10年。差別這麽大，企業當然會選擇上地。”想必李經理的話也說出了很多偏愛上地的企業，尤其是小規模創新型科技企業的心聲。
據了解，知名科技公司離開CBD的壹個主要原因是CBD的高租金。思科房地產部經理張培說，企業房地產的位置與五年前和十年前有很大不同。以前首先看的是位置是否在市中心，最後才看運營成本。但是現在，運營成本已經被所有企業放在了首位。所以，在條件允許的情況下，搬到亦莊、望京這些樓盤價格更便宜但條件成熟的區域，是必然的選擇。
第三道門檻:管理
辦公樓是冷的，但要提供給人使用，只有人才能讓它充滿活力和溫暖。而這個角色就是物業管理。
辦公樓的硬件設施都是看得見摸得著的東西，很直觀。但試想壹下，如果壹部電梯關閉，空調機組無法全開，樓梯間的攝像頭永遠不開，這些設施就失去了高配置的意義。更重要的是，由未經培訓的人員和不負責任的團隊來使用和維護壹座建築，可能存在非常嚴重的安全風險。這就是為什麽高檔寫字樓不僅要聘請知名物業公司做顧問，還要聘請他們做現場管理，堅持這樣做的高檔寫字樓的長期物業價值得到了提升。許多企業搬進辦公樓後的壹大感受是:為什麽忘了檢查物業管理？
硬件是壹眼就能看出來的，而軟服務只有通過親身體驗才能感受到。壹些大公司在選擇寫字樓的時候，對大樓的物業管理水平進行評估是非常重要的。他們首先通過市場調研、耳聞目睹獲得初步印象，然後委托專業的房地產中介機構對該樓盤的功能設施進行考察。以上是壹些有效且直接的評價方法。
了解寫字樓是什麽樣的，物業管理水平如何，非常重要。妳只要去打聽壹下，問問已經入住的公司，就知道了。這是壹種非常簡單但有效的理解方式。其次，感知感。剛進寫字樓的時候，無論是建築方面的專家，還是物業行業的同行，都可以根據自己的喜好和公司的需要，得到壹些基本的感受。比如，有些公司希望辦公樓裏的壹切都熙熙攘攘，但有些客戶喜歡大樓安靜而簡單。不可避免的是，物業服務的質量需要進駐到樓裏，才能有真正的體驗。
①交通和停車位管理
檢查辦公樓的每個出口是否方便、人性化。我們都知道，所有有車的人都關心停車位。如果妳去壹個沒有停車位的地方，那壹定很慘。當然，市中心的寫字樓肯定面臨停車位不足的問題，但物業要盡可能給客戶留下便利，比如是否設置VIP停車、緊急卸貨停車等。有些客戶要求增加停車位，但停車位是固定的。我該怎麽辦？那麽物管公司就要想辦法，比如和鄰居搞好關系，所以就利用自己的關系幫客戶解決壹些問題，雖然這是物管公司多出來的壹件事。
②註重細節。
進入寫字樓考察物業，最直接的方法就是看它的外觀和內部裝修是否夠得上妳的理想檔次，大廈公共區域的采光和室內溫度怎麽樣，客貨電梯數量是否合理，通訊和電力設施是否能滿足妳的要求。當然，壹般寫字樓提供的場地裝修內容是不壹樣的，所以妳要關註妳選擇的場地的後期裝修費用，仔細評估。對於其他方面的服務評價，可以通過與物業銷售人員和管理人員的交流，獲得個人感受。這些不需要太多的專業經驗，但是妳完全可以了解物業管理公司的實力。通常壹個好的物業管理公司，能夠有條不紊的處理好每壹件事，每壹個客戶提出的要求，即使不能滿足妳的要求，也會給妳壹個合理的解釋和建議。對於硬件管理，他們會精確地管理每個角落。比如不允許因設備維修或維護而影響客戶的正常辦公。任何損壞的設施和設備將在最短的時間內得到處理。兩個燈管有壹個壞了，不允許及時更換。是另壹個開著的原因嗎？這個理由我們不能接受。這不是壹件大事，但它反映了壹個管理公司的質量。如果租壹個寫字樓，有五部電梯，有的壹直開著，有的不開，或者壹直停在那裏作為備用，肯定不是壹個好的管理。
人性化管理方面。壹方面嚴格管理，另壹方面也要想辦法解決。比如建築物內部的公共區域禁止吸煙，就要在廣場等地方設置足夠的座位和煙灰缸。
③物業管理公司的責任
我們經常通過電子郵件、電話和討論與客戶進行有效溝通。有時候我們也在主動收集壹些反饋信息。我們每天都會接到很多客戶的電話，非常廣泛，但是我們首先要做的是希望他們聯系我們，因為懂得溝通是非常重要的。比如我的姓名、職務、手機號都是向所有客戶公布的，任何人只要有需要都可以隨時聯系我。
(4)設備是否齊全。
安全最大的特點就是需要投入，不可能靠人海戰術解決問題。人要困，要舒服，要有情緒，要有管理，要通過壹些機械設施來解決問題。機房必須要到位，這需要很大的投入。沒有足夠的機房手段，不方便解決突發事件和後續調查。機房的壹個突出特點就是管理嚴格。
⑤人員的安全素質
物業管理人員的安全素質非常重要。保安或者其他工作人員是否壹定要有安全意識，物業管理公司的員工是否懂安全，保安的責任有多大，能在日常工作中投入多少，對安全隱患的認識有多高，是否有居安思危的意識，這些都很重要。比如停車場壹定要保持100%的光照，這個壹定要形成體系。不能說停車場不停車，就不能少開壹盞燈。照明的作用不僅僅是照明，更是壹種安全保障。再比如，我們發現很多電器剛開始有怪味，有的是頭發和指甲燒焦的味道，時間長了會著火。所以，我在培訓所有保安的時候，都要求他們用嗅覺去感受。如果不知道電器的氣味是什麽，會很危險。對於物業管理公司的管理，要隨時對員工進行教育。這些日常的小安全問題，很多都是不能忘記的。壹旦發生，我們會擴大處理，召集大家進行現場教育，讓大家充分有安全意識，居安思危。
6.走壹走，對比壹下。