近日，住建部、國土資源部聯合發布大招，明確商品房消化周期:消化周期超過36個月的，停止供地；36至18月，減少土地供應；12至6月，增加土地供應；對於不足6個月的，不僅要大幅增加土地供應，還要加快供地節奏。
這可能是迄今為止調控土地供應操作性最強的壹個規定。核心是兩點:供給側改革和預期管理。各地要明確自己屬於哪壹類，給自己找好定位。但問題也來了:在過去土地短缺最嚴重的壹二線城市，這次如何增加土地供應？或者說，這些壹二線城市真的“缺地”嗎？
「地荒」從何而來？
在當前的經濟金融環境下，“放量”供地可能是穩定房價的唯壹手段。細數近幾年房價穩定的城市，都是土地供應量大的城市，比如重慶、成都。
在土地供應較少的壹二線城市，土地供應緊張的原因不外乎這些:
客觀來說，可利用的土地確實有限。國家控制城市邊界的政策限制了城市建設中攤大餅的老路。要解決土地供應問題，其他方面也不能忽視，比如永久基本農田的保護，建設用地指標的限制，城市空間規劃的限制等等。所以在核心區整理壹塊地真的不容易。壹二線城市的住宅用地供應幾乎是逐年下降的。
其次，壹二線城市大規模供地確實存在更多制約因素。想供地，也不壹定能供。國有經營性建設用地使用權為“凈地”，部分地塊達不到供地條件，征地拆遷成本過高。政府拆不下來，委托開發商，沒有利潤。因此，如果年度供地計劃沒有完成，就意味著征地工作可能會比較困難。
主觀上，地方政府不願意放棄饑餓營銷帶來的土地收益的更大價值。在當前土地財政的背景下，地方政府有動力少高價賣地，而不是多低價賣地。因此，土地供應總是緊張，價格也很高。
以北京為例，從2011到2016，北京市規劃土地供應總量從6500公頃逐年減少到4100公頃，完成率分別為88.2%、72.1%、81.5%和66544。上海的情況是，歷年土地供應計劃完成率應該在90%以上，但供應計劃本身就比較少。
真假缺地
但是，對於壹二線城市來說，真的沒有增加房源供應的空間了嗎？恐怕沒那麽簡單。有業內人士曾直接表示，“除了深圳，大概沒有壹個城市是真正缺地的。”
深圳的特殊性體現在兩個方面:第壹，深圳是中國唯壹壹個土地全部歸國家所有，沒有集體土地的城市。其次，城市開發程度基本飽和，基本沒有可供新開發的建設用地存量。
對於更多的壹二線城市來說，更普遍的問題是如何理順土地供應和住房供應的關系。這些土地在各地的年度供地計劃中用在了哪裏？有多少是用來滿足老百姓的住房需求的？這是壹個多年來被忽視的大問題。
事實上，國土資源部每年公布的新增土地供應數量都不算少。從表面上看，各地的土地供應計劃都在增加。但全國範圍內，居住用地的比例只有20% ~ 30%。換句話說，非住宅用地，如工業用地和商業服務用地，占了每年新增土地的大頭。但與美、日、德、英等國相比，居住用地在新增用地中的比例約為50% ~ 70%。與東京、大阪、紐約、香港等城市相比，北京和上海的住宅密度和高度相差甚遠。
大家都說壹線城市住房需求緊缺，土地稀缺。然而，造成這種印象的實際原因是住房分配出現了嚴重的錯位。這些城市可能不缺土地，缺的是土地的合理劃分。
理論上，在需求巨大的城市應該提高住宅用地的比例，但在現實中，並沒有看到這種根據實際需求進行的調整。當然，這也可以理解，如果地方政府想要有GDP和稅收，增加居住用地比例必然會影響工商服務用地，拖累GDP增長，在區域競爭中落後。因此，大部分土地用於工商業發展，導致住房相對較大的人口短缺。這樣，市場預期怎麽可能不看漲呢？
去哪裏找土地？
那麽，熱點城市應該去哪裏找地呢？增加住房供應至少有三個途徑:提高容積率，集體土地入市，盤活存量。
當土地供給彈性比較小，需求彈性比較大的時候，控制房價最簡單的辦法就是擴大容積率。比如，住宅的容積率翻壹倍，供應量至少翻壹倍。
從容積率這個指標來看，中國的城市在世界範圍內普遍較低。中國國際金融公司2010報告顯示，全國新建商品住宅平均容積率為1.36，其中壹線城市為1.76，二線城市為1.53。同期香港為4.5，新加坡為3.82，首爾為2.5，東京為2.2。
在集體土地上，北京已經領先了。在北京今年公布的五年土地供應計劃中，集體建設用地量達到1萬公頃，占計劃土地供應總量的六分之壹。
此前，集體經營性建設用地多用於工業、倉儲、商業服務等。雖然從2012開始，北京市在集體建設用地上建設公租房，但多年來壹直沒有大面積鋪開。如今提出集體建設用地納入土地供應計劃，這是壹個政策突破，也體現了國有土地和集體土地“同地同權同價”的原則。
盤活現有存量建設用地相對困難。壹般來說，工業周期20年左右，但土地使用周期至少40年。目前大城市的現代服務業已經開始占據主導地位，傳統低效的工商業用地可以通過改變功能轉變為居住用地。顯然，各城市的存量盤活計劃不可能順利落地。
首先，政府不能拆，地權復雜。改變土地用途，就要調整控制性詳細規劃，涉及聽證、論證、審批，更何況政府與市場的關系定位不清。第二是它付不起錢。改變用途後，工商用地空間難以保證，短期稅收受到影響。害怕審批的平衡和政績的考量，結果是振興和停滯。第三，改變用途後，政府將大規模劃撥建設公共設施，教育、醫療獨立供地，對政府支出造成壓力。
總之，辦法是有的，但困難也不少。如果能在以上三個方面做出改變，住房的供應量可以增加幾倍，但現在還缺乏政府動用土地空間的機制和決心。