是什麽在影響別墅的入住率？

馬山的《湖畔居》逐漸走向成熟。當壹個城市脫離了固有的中心，繼續向外擴張，城市的功能和商業氛圍也隨之發展，居住和置業的觀念也悄然發生變化。當城市周邊擁有得天獨厚的自然資源和優美的環境，再加上道路交通和配套建設的不斷完善，“詩意居住”備受推崇。這種居住地的變化，近年來在無錫得到了很好的印證。隨著城市建設的加快和居住環境的改善，“離城不離塵”的夢想已經實現，關於“歡樂湖居”的討論也成為近期樓市的熱門話題。毫無疑問，無錫人的“湖居意識”促進了沿湖房地產的發展。從早期蠡湖邊的威尼斯花園，到蠡湖邊上千萬的別墅，再到馬山風格各異的優質湖濱社區，湖濱住宅的規模化開發也成為很多置業者親近自然、回歸自然的最終歸宿和寄托。湖畔居的確是壹種令人向往的居住方式。然而，早期的湖邊住宅大多位於“第二居所”，或者只是為了投資而購買的房地產。此外，由於周邊生活配套不足，交通不便，部分房屋空置似乎也很正常。正如許多購房者所想的那樣，湖居物業的開發商也開始審視如何設計和建造更好地滿足這類問題消費者需求的別墅產品。“別墅應該是特定人群的消費趨勢。提供有山有水、風景優美、配套齊全、交通便利的住宅產品，除了需要自然景觀資源外，生活氛圍的營造和配套設施是生活方式別墅的必要條件。”無錫風水龍置業有限公司副總經理肖在解釋其新推出的別墅“舒眉島”產品熱銷的原因時說。細心的人可能已經發現，“住在馬山”已經不再是壹句口號或者口號，而是成為了很多人實實在在的居住理念。原來的距離感已經漸漸消失，取而代之的是沿途的風景和慢生活的享受。或許正是這種居住理念的改變，推動了馬山別墅“居住時代”的到來。相信在不久的將來，隨著太湖生態環境的不斷改善，馬山生活設施的不斷完善，選擇居住在馬山的置業者會越來越多，而馬山“居住別墅”的出現，不僅意味著別墅設施將大規模實現，也意味著居住在別墅產品將成為壹種趨勢。長期以來，別墅建設多註重“唯美”，少註重“生活”。很多別墅開發，即使交房3年甚至更久，小區入住率也不高，別墅空置的現象比較突出。而壹些自然資源稀缺的別墅社區，大多是“只有度假，沒有生活。”近日，筆者走訪了壹些交付使用的別墅小區，發現壹些當初標榜別墅生活如何優雅的樓盤，現在依然只有買家，很少入住。買了別墅能不能住，還是很多業主糾結的問題。業內人士分析，生活配套不全、交通不便是影響別墅入住率的關鍵因素。在過去，不可否認的是投資需求的比重較大，別墅產品因其稀缺性而具有較高的投資價值。從無錫過去10年的別墅發展也可以明顯看出，購買別墅作為資產保值的消費者更多。有著多年別墅銷售代理經驗的無錫賽博房地產咨詢機構副總經理朱告訴筆者，從以往的別墅產品銷售經驗來看，別墅具有壹些普通住宅不具備的產品特性。比如開發別墅用地的土地被禁止後，別墅產品會越來越稀缺，消費者對別墅產品的需求源於其對稀缺資源的占有，尤其是自然資源稀缺的湖景別墅，最近在別墅市場非常受歡迎。據朱分析，消費者購買別墅的動機和需求不能簡單地認為是投資或居住。很多別墅購買者還是願意以別墅為家的，而且這種想法會隨著別墅產品的升級和配套而逐漸增加。現狀:生活配套跟進慢壹直有壹個類似的爭論，就是別墅的生活配套要不要齊全，要不要區別於普通住宅區。有人說，“別墅開發要有高檔配套，五星級會所，西式餐廳，頂級Berry Bros. & Rudd等等”；也有人說，“別墅業主也是凡人，也是超市、便利店、菜場。”走訪中，不少開發商表示，別墅配生活設施真的很難。壹方面，在高檔小區旁邊建壹排臨街商鋪，賣燒烤，會影響工程質量。另壹方面，別墅消費者壹般不太會去超市和菜場。壹般會在小區裏建壹個豪華會所，滿足這部分人的部分需求。但如果沒有足夠的消費者，長期入不敷出，最後還是虧本賺。對此，業內人士分析認為，對於別墅產品的購買者來說，生活配套不是購買的決定因素，開發商主要把精力花在產品和景觀的打造上，因此缺少生活配套的別墅較少。當然，壹些混合的大型社區有公寓或別墅產品，所以為了吸引熱門開發商，需要解決生活配套問題。獲得人氣後，別墅的入住率也會相應提高。趨勢:別墅住宅的概念正在發生變化。筆者在采訪中發現，以威尼斯花園、麗湖公館、銀河花園等湖畔別墅社區為代表的早期湖畔別墅，產品和景觀建設較為突出，生活配套相對較少。原因可能是靠近城市，而以盛源、印象劍橋、阿維尼翁莊園等為代表的馬山別墅開發商。更加註重依托本地區的自然資源，以此為輔。朱告訴筆者，從裝修公司得到的數據顯示，印象劍橋壹期交付的別墅入住率達到30%左右。近日，在無錫日報報業集團發起的“建設宜居城市，打造幸福湖畔居”倡議中，別墅配套問題也引起了相關人士的熱議。太湖生態水環境的改善，讓更多的人渴望在湖邊生活，太湖金源、馬山聖源等大眾化的湖泊產品自然受到更多人的青睞。業內人士稱，傳統湖畔別墅入住率低是因為業主的居住理念。隨著人們對生活品質的不斷追求，依湖而居成為很多人的居住願望，而湖畔別墅正是這種願望的絕佳載體。因此，壹些重視配套生活的綜合性湖濱別墅成為了目前非常及時的產品，所謂的“生活型”別墅將成為未來別墅市場的壹種趨勢。對於西城的很多別墅來說，重要的是賣不出去。如何吸引業主入住，增加社區人氣，就更重要了。由於壹般小區采取分期開發銷售，很多消費者在購買產品時往往會參考已經交房的房子。高人氣自然會帶動後期的銷售，口碑對於別墅產品同樣重要。因此，隨著西城別墅物業的日益交付，如何吸引業主入住成為開發商的課題之壹。別墅精裝，主動為客戶提供所需。如果別墅是第壹居所，其居住特征與普通住宅無異。所以在壹些別墅社區，如果絕大多數客戶都是自住，那麽開發商在設計建設的時候就會開始考慮如何讓別墅業主省心。精裝修別墅的出現，是為了減少業主入住時的裝修煩惱。無錫江南華府是全精裝別墅社區。項目負責人表示，“我們的客戶群主要是周邊的私企老板，所以大部分都把這裏當做自己的第壹居所。因為我們有多年的高端住宅精裝修經驗，別墅的精裝修壹方面是為業主提供壹種海派的生活方式，另壹方面，精裝修免去了業主的裝修煩惱和鄰居裝修帶來的噪音汙染。另壹方面，精裝修相對簡單，客戶只需要購買家具，入住的意願和速度都會提高。”開發商為了增加別墅入住率，不僅在產品打造上下功夫，還在人性化和加強業主溝通上下功夫。龍湖朗瀾逸墅項目負責人告訴筆者，龍湖壹期別墅的產品即將交付。在拜訪客戶的時候，發現客戶入住別墅的意願相當高。很多業主主動關註工程進度和交房時間，積極準備裝修。該負責人表示，龍湖壹直采用實體模式銷售，這在營造活體想象方面非常成功。同時，為了增加別墅業主的入住意願，定期舉辦各種活動，建立業主的感情。比如有註重鄰裏氛圍的乒乓球比賽，有用服務教業主裝修等活動。此外，馬山聖園在業主活動方面做得很好。幾乎每周都會有業主聯誼或聚會活動，部分節假日還會推出別出心裁的活動，增加業主的感情，提升居住預期。加強物業管理積極營造生活氛圍。壹個小區的物業管理服務水平，會直接決定後期業主的舒適度和歸屬感。由於早期別墅物業入住率低，交付後的物業管理水平壹直是影響別墅入住的壹大詬病。隨著開發商開發意識的提高，別墅物業的整體服務水平有了很大的提升。筆者在走訪無錫別墅小區時發現，壹些入住率不高的小區，保安和物業管理都非常專業，軟硬件都達到了很高的水平。在別墅物業服務中，私密性和安全性對業主來說是非常重要的，所以目前錫市市場的大部分別墅都安裝了各種安防系統來保證業主的安全和私密性。在馬山盛園，項目負責人介紹，所有進出小區的車輛都要嚴格監控，樓周圍也有24小時巡邏。許多業主表示，物業是保證，確保生活無後顧之憂。物業服務好，自然居住意願高。解決別墅配套問題，不能只靠開發商解決別墅配套影響入住的問題。無錫賽博房地產顧問朱認為，配套設施可分為大型配套和小型配套。以馬山為例。所謂大配套，是指馬山優越的自然景觀，包括太湖、靈山，以及五星級酒店、度假村等區域娛樂配套，以及連接馬山與主城的主幹道等交通配套。小型配套主要是各項目周邊的生活、醫療、教育配套。大的包不能只靠開發者，小的包也需要好的規劃作為指引。很多別墅消費者認為，除了改善居住環境，具有投資價值外，還有壹個重要因素是通過居住形成另壹個社交圈，結交更多誌同道合的朋友，建立社交圈。然而，入住率低使得社區活動無法進行，許多業主逐漸放棄永久別墅，選擇度假式居住。早期的馬山別墅大多也是打著度假的旗號吸引客戶。雖然別墅配套問題影響別墅入住，但在馬山，盛源已經率先解決了配套問題。項目營銷總監透露，經過6年的建設，項目周邊設施已經成熟，商業街即將開業，生活超市、圖書館、電影院、咖啡廳等配套設施將逐步引入，而會所內的遊泳池、健身房、雪茄吧等設施涵蓋了基本的餐飲服務設施。在盛園售樓處，筆者發現市區和盛園之間的小區公交車總是爆滿，可見整個小區的火爆程度。專業人士認為，別墅的生活配套除了開發商壹個人的努力之外，還需要規劃的引導和開發商之間的共同努力。