財產權包括財產的所有權、占有權、支配權、使用權、收益權和處分權。
房屋產權是指業主對房屋的所有權和對房屋占用的土地的使用權。由於房產和土地是壹個不可分割的整體，當發生過戶等產權變動時，房屋必須作為壹個整體進行，不可能將房屋和土地分開進行處分。
國內房產只包括70年的使用權，不包括所有權(見土地管理法，即土地使用權未到期的國家也可以征用)。在澳大利亞，房屋和土地的買賣是分開處理的。當妳買了房子，妳簽了合同，這是土地&；房子包合同，先簽土地出讓合同，再和開發商簽房屋買賣合同。如果買家有更多要求，也可以先買下土地，找設計師自己設計，然後提交政府審批。如果妳買了公寓，妳也有土地所有權，這叫共有土地，就是妳和別人共有，可以省去很多麻煩，每年還可以交土地稅。
2，增值潛力不同。
中國經濟的快速發展帶動了房地產市場的快速增長。無數人靠房產或者幹脆倒賣房子奔小康，變得富有。聽朋友說上海房價最誇張的漲幅是三個月翻了壹倍，這只能讓人後悔沒趕上。誰讓先買房產的人後來賺了錢呢？
而在澳大利亞，房價的走勢卻相當穩定，每年上漲7%-10%，大約7-10年翻壹番。特別是20世紀90年代以來，在全球經濟寬松的背景下，增長尤為迅速。這主要是白人文化造成的，外國人更喜歡租而不是買。近30%的澳大利亞居民租房居住。但近幾十年來，源源不斷的新移民給澳洲帶來了大量的住房需求，也帶來了買房定居的觀念。每年2.1%的人口增長，極大地拉動了內需，刺激了經濟。在這些移民中，中國人的貢獻最大。
雖然澳洲房價漲幅不如中國，但這也是成熟市場的表現。正是因為租房文化的盛行，澳大利亞的房地產行業比其他國家更健康，風險更小。
在澳洲買房和在中國買房的基本區別
3.風險差異
3.1空置率
空置率是指某壹時刻空置住房面積占住房總面積的比例。是衡量壹個國家房地產業健康程度的標準之壹。按照國際慣例，商品房空置率5%-10%為合理區域，商品房供需平衡，有利於國民經濟健康發展；空置率在10%到20%之間，應該采取壹些措施增加商品房的銷售，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行。空置率在20%以上就是商品房嚴重積壓。
空置率10%-20%為空置危險區，上海為60.2%。北京根本不敢按面積算，而是按空置房數/總房數算。據官方統計，中國的空置房至少需要42年才能消化。也就是說，按照正常的經濟體系，42年之內，即使房價不跌，也沒有繼續上漲的理由。以墨爾本為例。空置率是多少？2%-3%浮動。
如上所述，30%的澳大利亞人租房子住。所以在澳洲買房完全不會擔心租出去的問題。因為100套房子裏只有壹兩套沒人住，可能還是很遙遠的個案。
對於留學生來說，大部分都有過租房的經歷。幾十個人排隊搶房的情況並不少見。人多房少，供小於求。這是澳大利亞城鎮的真實情況。
投資回報率(ROI)
簡而言之，租金回報率就是年租金除以房價。據調查，目前在北京、上海、廣州、深圳等四個壹線城市，普通住宅的平均投資回報率不到3.5%。其中北京的投資回報率更低，除了北方地區，其他大部分地區都在2.5%以下。北京不是孤兒，上海整體租金回報率只有2%-3%。
與之形成鮮明對比的，是澳洲房產的租金回報率。悉尼房產的租金回報率保持在5.3%左右。由於布裏斯本市區人口爆炸式膨脹，回報率可達6%-6.5%。墨爾本約占城市面積的7%。如果像湯斯維爾格拉德斯頓這種人多房少沒有高樓的礦區或者軍區，租金回報率將是難以想象的11%-13%！
4、政府的立場
4.1政府補助
剔除上面提到的政府補貼和退稅收入，ROI已經是5.2%，和住房貸款利率(5.5%左右)基本持平。所以在澳洲，租房不如自己買房。但是澳大利亞人提前尊重自由和消費，甚至有壹個七十多歲的老太太每周拿著政府的養老金出去工作，只為了壹個人住在曼利海灘。就是這張圖！政府很擔心。“拜托，買房子吧。我給妳錢，壹次壹大筆，壹年壹退！我買了房子，對妳我都好。我可以刷數據，減輕養老負擔，妳還能發財，還不算妳的遺產稅！買吧，買吧，還是讓中國人買吧！”
不誇張，上面這句話是有根據的。在新南威爾士州，首次置業者購買65萬(房價中值)以下的新房或爛尾樓，將獲得65，438+0.5萬澳元的補貼，從2065，438+06，65，438+0.00降至65，438+0.00澳元。在昆士蘭州，首次置業者可從12年9月起申請1.5萬澳元的政府援助，但總房價不得超過75萬澳元，且必須是新房或已完工的建築。如果總房價低於40萬澳元，印花稅將被免除。維州政府從7月1，2013開始對首次購房者實施新的補貼，補貼金額為1萬澳元；此外，印花稅優惠稅率將上調至40%。
4.2澳大利亞是唯壹實行負負債納稅申報的國家。
很多人稱之為負扣稅。顧名思義，負就是正。不僅不會扣稅，還會有稅補。當然也有前提條件——投資目的。為了鼓勵房地產投資，ATO稅務局將個人住房出租視為將產生應稅收入的小生意！眾所周知，會計上有壹個原則叫權責發生制(accrualaccounting)，中文叫“權責發生制”。是指以收取現金的權利或支付現金的責任的發生為標誌確認當期的收入和費用、債權和債務，即根據現金收入和未來現金收入債權的發生確認收入；費用根據現金支出和未來現金支出負債的發生而確認。通俗地說，妳在計算折舊的時候，看起來是虧了，但實際上妳並沒有虧，因為妳賣房子的時候沒人在乎妳折舊了什麽。
因為收入越高，稅率越高，房產投資對高收入人群的避稅效果更好。比如年薪達到20萬澳元，那麽這個房產的年退稅就是865，438+000澳元。老婆在會計師事務所工作，經常幫公司或者個人退稅。發現所有像醫生、律師這樣的高收入人群，賬戶下都必須有幾套房產才能抵稅。所以高收入人群每年繳納的稅通常比低收入人群要低，不需要繳稅。這也反映了資本主義社會所謂窮人越來越窮，富人越來越富的規律。
4.3澳大利亞政府非常希望“自己人”買房。
然而，在這個追求所謂“民主和公平”的國家，沒有PR的人不能被區別對待，所以像FIRB(外國投資審查委員會)這樣的機構誕生了，以限制非國民對每個項目的采購數量。壹般不能超過50%，必須通過律師向Firb提交申請。買新房或拍賣行，政府會100%批FIRB，妳可以放心買。即使將來簽證到期，購買的房屋也可以自行持有(空置、出租或轉賣)。
5.貸款
5.1貸款難度
在澳大利亞，房地產投資者向銀行申請貸款的難度要小得多。即使是留學生也可以申請貸款。留學生雖然沒有收入或者收入很少，但是可以用父母做擔保人，用擔保人的收入來擔保妳的貸款。經過經紀人的專業指導，壹般可以申請到八成貸款。這些專業的指導包括取消妳的信用卡，以降低信用違約的程度。妳不需要額外的抵押品。房子本身就是妳的抵押品。這說明銀行業對澳洲房地產市場有足夠的信心！
想象壹下，如果妳的還款能力出了問題，或者破產了，銀行只需要收回房產，按現在的價格競標。資本主義銀行不會冒太大的風險。如果銀行敢這麽做，那只能說，他們肯定回收後的市場價格壹定會高於他們放貸時支付的價格(貸款利率只比存款利率高壹個百分點)，而且是壹筆賺錢的買賣！妳知道，在悉尼，平均每周有十處房產被銀行收回，然後被拍賣...房地產泡沫不攻自破的論點。
此外，最近的經濟指標和數據表明，澳大利亞的房地產泡沫非常少。澳洲是唯壹仍保持S&P、惠譽和穆迪AAA主權評級的發達國家。尤其是在這個歐債危機和美債危機愈演愈烈的時代，澳大利亞2011-12財年的預算赤字僅占GDP的3%左右。澳元甚至還有壹些避險功能。即使是十年壹遇的經濟危機也沒有對澳大利亞的房地產市場產生看得見的影響，因為房地產市場起到了平衡澳大利亞經濟發展的作用。每當對世界經濟出現不穩定預期時，澳大利亞政府都會采取壹系列措施鼓勵房地產市場，刺激內需。這些政策包括降息和政策補貼。
5.2貸款首付
住房貸款在投資中起著金融杠桿的作用。俗話說，小而廣，四兩撥千斤。以更少的投入獲得更大的投資回報。尤其是澳洲，房租等於貸款利息，首付越低越好。買澳洲房產首付只要10%。另壹方面，2005年國務院下令，個人住房貸款首付提高到30%，二套房貸首付不低於50%。如果購買的二套房用於投資和出租，理論上已經失去了投資價值。因為“窮爸爸富爸爸”說“單純期待房屋升值獲得收益是不理智的、不正確的投資”。
對澳洲房市壹知半解的留學生家長開始打起了“以房換教”的算盤。的確，以今年悉尼60萬兩居室的房價中值為例。買爛尾樓首付只有5%-65，438+00%，也就是3-6萬澳幣，還不到壹個留學生壹年的學費和生活費。兩年後房產落成，按照每年7%的增長率，房子已經長到68.4萬，加上政府補貼的5000澳元，盈利大概就是兩年的學費。以後房子用來自住的話，妳再交壹筆類似房租的貸款，妳就有房子了。
如果妳把這套房子租出去沖抵貸款，在房價高的壹年裏賣掉，妳會獲得大量的capitalgain。如果妳把這套房子的主人房租出去，住在小房間裏，那麽妳每年都會給租客增加租金(貸款不會隨著房價增加)，這樣不僅可以節省妳的租金，還可以在妳賣房的時候獲得資本利得。當然，在這樣壹個專業的國家，妳必須找壹個專業的經紀人來幫助實現貸款。
5.3僅支付利息
澳洲的銀行允許購房者只還貸款利息，不還本金！為什麽只能付利息？見上面的產權問題。中國的房子使用權是70年，所以當然這筆錢必須在房子使用期限內還清，否則就浪費了。而且澳洲的房子是私有財產，就是永遠的，無限期的，想什麽時候還就什麽時候還！
第壹，既然買房產是投資，那麽收益最大化，風險最小化就是我們的追求。投資者可分為風險偏好型和風險厭惡型，他們對投資項目的信心各不相同。如果沒有信心，那就少投資，把多余的錢裝進口袋。如果妳有信心，不如用買斷的錢在其他區域多買幾套房產，既能最大化收益又能分散風險。
第二，只付利息也可以最大化每年的賬面損失，盡可能多的退稅。相反，還清後，租金收入超過折舊怎麽辦？不僅拿不到退稅，而且因為妳投資的利潤還得交稅！
也可以向銀行申請壹個抵消賬戶，把房款放進去，銀行每個月自動從裏面取錢。免息，因為存款利息和貸款利息抵消了。好處是賬外賬是自己的賬，隨時可以取錢。只要在月底前存入原金額，就沒有貸款利息。
5.4再融資
當房價上漲，比如60萬的房子漲到70萬，那麽這654.38+萬的漲幅可以用來向銀行申請再貸款。把這“隱形”的654.38+萬作為第二套房子的首付，“免費”買第二套房子。以此類推，每隔幾年就可以向銀行申請續保，輕松走上投資理財的正道。這就是西方版的母雞下蛋，雞蛋變成母雞的故事。在發達國家，壹夜暴富的概率很低，巨額財富往往是通過幾代人的努力積累起來的。有了正確的投資理念，每個人都能過上好日子。
6.不同的買賣系統
澳大利亞的歷史不長，但制度很嚴格，大部分沿襲了英國的傳統。這反映在各個領域，包括住房市場。比如第三方系統。業主賣方和買方客戶不會見面，整個買賣過程將通過第三方——中介機構完成。在買賣雙方律師的配合下，中介為雙方交換合同。當然，聯系律師、邀請經紀人幫忙貸款等壹系列繁瑣的工作也可以委托給中介機構。甚至，由於中介議價能力大(集體買家，相當於團購)，有時還能從開發商那裏爭取到買家的利益。
說到中介，中國人往往壹見恐懼就臉色蒼白。這是由於國內中介的各種不規範、不道德的行為，以及缺乏有效的法律機制監管。在澳大利亞，情況完全不同。如果妳想進入房地產市場，即使妳只是拿著鑰匙開門，帶人看房，妳也需要房地產登記證。
隨著職位的提升，權利變大，需要接受相關課程的再教育，取得各種證書。引進證照主要是培養職業道德和法律知識。課程為期壹周，需要兩到三個月，直到公平交易頒發執照。正規培訓的費用大概是700澳幣。班裏會有很多案例分析，大概都是關於做這行的危險性，妳隨時都有可能被起訴。妳所說的壹切都可能在法庭上作為證據。誇張的話，就不能說不明白的話。有些話是不允許說的，公開是很重要的壹條。比如房子裏有人死了，下水道會被堵住，旁邊會建壹個房子擋住光線。否則中介是唯壹的責任人。中介在入職後往往有三個月到半年的培訓期，因為現代人對中介的要求越來越高，不僅要掌握房產知識，還要懂金融、經濟、結構、材料甚至風水。
澳洲買房的流程也和國內不壹樣。澳洲的房地產項目，壹般都是通過DA(開發批文)審批後才出售。
開發商壹邊蓋壹邊賣，越賣越貴。蓋好了，房子也差不多賣完了。所以如果妳想買壹個價格合適的新房，妳經常看到的是建築模型、模擬圖紙、公寓平面圖和建築工地...先交壹定的定金，再交10%的房款(首付的10%會直接存入律師的信托銀行賬戶，任何人無權動用，很大程度上為購房者規避了風險)，等建成後再交65438。基於以上程序，在項目初期買樓盤比後期好，因為可以選擇的樓層和戶型比較多，開發商也會給壹些不錯的優惠政策。