她不想再呆在裏德太太家了，所以裏德太太把她送到了達羅伍德慈善學校。學校的校長是個冷酷的偽君子，用各種方式從精神和肉體上毀滅孤兒。簡愛和孤兒海倫成了朋友，老師坦普爾小姐非常關心她。學校的壹場傳染性傷寒奪去了很多孤兒的生命，海倫也死於這場傷寒，這對簡愛是壹個很大的打擊。
簡愛畢業後留校當了兩年老師。她無法忍受那裏的孤獨和冷漠。她登廣告招聘家庭教師，於是她來到了桑菲爾德莊園。在桑菲爾德莊園，只有莊園主羅切斯特和他的私生女阿黛爾·瓦蘭斯，而羅切斯特經常出國旅行，所以簡愛在桑菲爾德已經好幾天沒有見到羅切斯特了；壹天傍晚，簡愛出去散步，這讓剛從外面回來的羅切斯特的馬大吃壹驚。羅切斯特從馬上摔了下來，簡急忙去扶他。到家後，簡意識到他就是莊園的主人羅切斯特。羅切斯特是個陰郁、喜怒無常的人。他和簡愛經常為壹些觀念發生爭執。桑菲爾德莊園不斷發生奇怪的事情。壹天晚上，簡·愛被壹陣奇怪的笑聲驚醒，發現羅切斯特的門開著，他的床著火了。她叫醒了羅切斯特，撲滅了火。羅切斯特告訴簡·愛，三樓住著壹個女裁縫格雷斯·普爾。她精神失常，經常發出令人毛骨悚然的笑聲，並要求她保守秘密。
羅切斯特經常參加舞會。壹天，他邀請客人去他家玩。人們以為羅切斯特會在這次舞會上向英格拉姆小姐求婚。在宴會上，羅切斯特堅持要簡愛也去客廳。客人們對簡愛很冷淡，但羅切斯特邀請簡愛跳舞。簡愛覺得她對羅切斯特有感情。
壹天，羅切斯特不在家，壹個戴頭巾的吉普賽人來到他家。輪到簡愛算命時，簡愛發現這個神秘的吉普賽人就是羅切斯特，他想試探壹下簡愛對他的感情。這時，壹個名叫梅森的陌生人來到了莊園。那天晚上他在三樓被壹個神秘女人咬了。簡幫助羅切斯特偷偷地把他送走了。
不久，裏德太太派人去請簡，說她快死了，想見見簡。當她回到姨媽家時，裏德太太給了她壹封信，這封信是簡的叔叔三年前寄來的，信中詢問了她侄女的情況，並把她的遺產給了簡·愛。裏德太太謊稱簡死在孤兒院，直到她死了，她的良心才意識到她會告訴簡愛真相。
簡愛回到桑菲爾德莊園時有壹種賓至如歸的感覺。回來後，羅切斯特向她求婚，簡愛同意了，並愉快地準備了婚禮。婚禮前夕，簡愛從夢中醒來，看到壹個身材高挑、樣子嚇人的女人穿著她的婚紗，然後把婚紗的面具撕成兩半。羅切斯特告訴她這只是壹個夢，第二天簡醒來時，她發現婚紗的面紗真的已經裂成了兩半。
婚禮如期舉行，壹位不速之客闖入教堂，聲稱婚禮無法舉行。他說，15年前，羅徹斯特娶了梅森先生的妹妹伯莎·梅森。羅切斯特承認了這個事實，並向人們展示了那個被關在三樓的瘋女人。那是他的合法妻子。她有遺傳性精神病史，就是她放火燒了羅切斯特的房間，也是她撕毀了簡婚紗的面具。
簡愛悲傷地離開了桑菲爾德府。她花光了所有積蓄，沿途乞討，最後暈倒在聖約翰神父家門前，被聖約翰和他的兩個姐姐救了下來。簡活了下來，聖約翰給她找了壹份鄉村教師的工作。不久，聖約翰接到家庭律師的通知，說他的叔叔約翰·簡已經去世，給簡留下了2萬英鎊，請聖約翰幫助他尋找簡·愛。聖約翰發現簡愛是他的表妹，簡愛堅持與他們分享她的遺產。聖約翰要去印度傳教。臨行前，他向簡愛求婚，但他坦率地告訴她，他想娶她不是因為他愛她，而是因為他需要壹個受過良好教育的助手。簡愛覺得她應該報答他的好意，但她拒絕答應他。那天晚上，聖約翰在荒地裏等待簡愛的回答。正當簡愛準備做出決定時，她似乎聽到羅切斯特在遠處呼喚她的名字。簡。簡。“她決定回羅切斯特去。
當簡回到桑菲爾德莊園時，整個莊園已是壹片廢墟。原來，幾個月前，在壹個風雨交加的夜晚，瘋女人伯莎放火燒了整個莊園。為了救她，羅切斯特壹只胳膊被燒傷，雙目失明，獨自住在幾英裏外的壹個農場裏。簡愛趕到農場，向他吐露了自己的愛。他們終於結婚了。兩年後，羅切斯特的壹只眼睛治好了，他看到了簡愛的第壹個孩子。